House Investments Inversiones en vivienda : El sueño americano es poseer una casa propia. Al menos lo era en el pasado.
Tras la crisis inmobiliaria de 2008, parte del brillo se desvaneció. Muchos estadounidenses empezaron a darse cuenta por primera vez de que la compra de una vivienda no era la inversión inteligente que habían supuesto.
A la fría luz de la estrategia de inversión inmobiliaria, es fácil comprender cómo la compra de una vivienda puede ser un error. Sin ninguna garantía de que alguna vez obtendrá beneficios, restringe su capacidad de diversificación, dificulta su flujo de caja y le cuesta dinero por el mero hecho de mantenerla.
Entonces, ¿quizás alquilar tenga más sentido desde el punto de vista de la inversión?
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¿Por qué comprar una casa es una mala inversión?
Comprar una casa no es mala idea. Tener un hogar propio es una forma perfectamente aceptable de mantener un techo sobre la cabeza. Pero desde el punto de vista de una estrategia de inversión inmobiliaria, comprar una casa puede no ser una inversión inteligente.
El objetivo de la inversión es aumentar su riqueza y seguridad financiera. Según la definición de invertir, es «gastar dinero con la expectativa de obtener un beneficio o resultado material colocándolo en planes financieros, acciones, propiedades, o utilizándolo para desarrollar una empresa comercial.»
Por lo tanto, todo lo que pueda aumentar tu riqueza (devolverte un beneficio) se considera una buena inversión. Bonos, criptodivisas, metales preciosos, fondos de inversión y acciones. Todas estas son inversiones. Un tipo de inversión es incluso la inmobiliaria. ¿Por qué entonces la propiedad de una vivienda es una mala inversión?
Dos de estos me vienen a la mente.
La primera tiene que ver con su plan de inversión. Las casas son caras; cuestan mucho dinero por adelantado y a lo largo de nuestra propiedad. Esto restringe tu flujo de caja y perjudica la diversificación de tus activos.
La segunda justificación tiene que ver con el rendimiento de la inversión. ¿Invertiría en una acción si supiera que no va a obtener beneficios de ella? Lo más probable es que no. Es lo mismo que hipotecarse sin tener intención de vender la casa.
E incluso si lo vendes, no hay seguridad de que la inflación y la devaluación te impidan perder dinero.
El método convencional de invertir en bienes inmuebles es comprar REIT o convertirse en propietario y alquilar una casa u otra propiedad de inversión. Esto proporciona un flujo de caja, posibilidad de diversificación y crecimiento a largo plazo para el inversor inmobiliario.
Empieza a ser evidente por qué comprar una casa es una mala inversión si se compara con comprar una para vivir.
Impide tu flujo de caja.
Su hipoteca, o pago mensual, destruirá su flujo de caja si compra una casa con la intención de convertirla en su residencia principal.
Los inversores inmobiliarios que compran una casa para alquilarla luego cobran el alquiler y amortizan los préstamos. El alquiler debe ser superior al pago de la hipoteca si los propietarios son prudentes. lo que indica que su flujo de caja es positivo.
Una vez comprometida una cantidad considerable de dinero en la compra de una propiedad, su flujo de caja global puede empezar a disminuir.
En cambio, si invirtieras el pago inicial y el de la hipoteca en un fondo indexado diversificado, probablemente recibirías una rentabilidad del 6-8% y empezarías a generar ingresos pasivos.
Falta de diversificación debido al bloqueo del flujo de caja
El proverbio «nunca pongas todos los huevos en la misma cesta» es bien conocido. Es un planteamiento estupendo para transmitir el principio fundamental de la inversión, que es la diversidad, aunque usted esté, como yo, harto de oírlo.
En este caso, la cesta es su casa. Se trata de una gran cesta si tenemos en cuenta que el precio medio de la vivienda en Estados Unidos es de 440.000 dólares.
El porcentaje de su cartera que debe estar compuesto por bienes inmuebles oscila entre el 5% y el 40%, dependiendo de sus objetivos generales de inversión y de las personas a las que consulte. Por lo tanto, usted no está adecuadamente diversificado a menos que tenga entre 510.000 y 6,5 millones de dólares adicionales en otras inversiones a la espera.
¿Por qué es tan importante la diversificación? No tendrá más huevos si se le cae la cesta, por supuesto. Una situación similar se produce si pierdes tu propiedad porque careces de otras inversiones para compensar la pérdida.
Puede que su casa no se venda nunca.
Siento decírselo, pero si considera que su casa es su residencia eterna, en realidad no es una propiedad de inversión inmobiliaria.
Lo mismo puede decirse de cualquier otra cosa que compre sin pensar en venderla. ¿Considera que su automóvil es una inversión? ¿El iPhone de Apple? Tu propio pozo de fuego de la estrella de la muerte, por favor. No.
Así que, en el mejor de los casos, puedes considerar tu casa un activo y tu hipoteca un coste si nunca piensas venderla.
No hay ninguna garantía de que vaya a obtener beneficios aunque decida vender su casa. En esta situación sí que puede considerarla una inversión, aunque sea escasa.
Even if you are able to sell your house for a healthy profit, you can still owe taxes if you don’t qualify for a tax deduction on the sale.
Gastos adicionales asociados a la propiedad de la viviendaAlquilar una vivienda tiene varias ventajas, pero la mayor es que el propietario se encarga del mantenimiento, no usted. Sin embargo, usted es el arrendador si es el propietario de la vivienda.
El propietario medio gasta anualmente entre el 1% y el 4% del valor de su vivienda en el mantenimiento normal de la misma. También se excluyen las reparaciones puntuales costosas, como la reparación del tejado.
Y los gastos de propiedad no sólo incluyen el mantenimiento. Además, están los temidos impuestos, que parecen subir cada vez más. Los impuestos pueden suponer desde el 0,3% del valor de una casa hasta el 2,21% de su valor, dependiendo de si vives en una zona rural o poblada. ¡Qué barbaridad!
Otros gastos relacionados con la propiedad de bienes inmuebles que conviene tener en cuenta son:
- Seguros
- Cuotas de las comunidades de propietarios
- Protección hipotecaria
- Pagos de servicios públicos
- Pagos de servicios públicos (cuando no se puede comparar proveedores)
Por no hablar de todos los gastos adicionales que conlleva conseguir esa casa. comisiones de cierre, gastos de inspección, comisiones de apertura de los préstamos, etc. Lo más probable es que no recuperes nada de ese dinero.
No hay promesa de reconocimiento
Comprar una vivienda puede parecer una inversión inteligente cuando el mercado está fuerte. ¿Seguro que el precio de la vivienda no deja de subir? Error.
Debo traer a colación la burbuja inmobiliaria de 2008 y el consiguiente colapso del mercado, cuando los precios de la vivienda se desplomaron hasta mínimos inauditos y muchos prestatarios se encontraron en situación de impago de sus hipotecas. Sobre todo los que habían caído en la moda de «cualquiera puede empezar a invertir en el sector inmobiliario».
El valor de una vivienda puede disminuir por diversos motivos, aparte de una caída significativa del mercado.
El mercado inmobiliario puede hundirse si las mayores empresas de la región se marchan, como ocurrió en Detroit tras la marcha de los fabricantes de automóviles. El valor de las viviendas de una comunidad puede quedar irreparablemente destruido por calamidades naturales. como cuando el Katrina asoló Nueva Orleans.
O puede que el gobierno intervenga y construya un oleoducto o una nueva carretera en tu barrio.
Además, la propia casa puede tener problemas imprevistos que destruyan su valor. Un problema de cimientos que descubras dentro de unos años podría destruir el valor de tu casa y/o hacer que tuvieras que hacer reparaciones muy costosas.
Comprar o alquilar
¿Cuántas veces le han dicho que alquilar es tirar el dinero? ¿Que comprar una casa y acumular capital son las mejores opciones?
¿Pero es verdad?
Aunque el dinero del alquiler no aumente el valor de tu vivienda, eso no implica que estés haciendo un buen negocio. No tendrás que pagar nada por el mantenimiento, aparte del techo, porque el propietario se encargará de ello.
Puede que tengas que sustituir algunas de tus pertenencias si un árbol cae sobre el tejado, pero tu casero se hará cargo de las reparaciones necesarias en la vivienda.
Y sí, el propietario está obligado a pagar cualquier impuesto adicional sobre la propiedad que el condado o el distrito escolar decidan imponer.
Sus únicos gastos de mudanza una vez finalizado el contrato de alquiler serán el transporte de todas sus pertenencias y, posiblemente, las fianzas perdidas.
En cambio, cuando eres propietario de una casa, eres responsable de pagar todos los impuestos, el mantenimiento y las reparaciones. Y antes de poder mudarte, tienes que pasar por el engorroso procedimiento de vender la casa cuando estés listo para marcharte.
Eso no implica que la propiedad no tenga ventajas.
La pared es tuya, así que píntala de verde bosque si quieres. Puedes cortar un árbol, pero ten cuidado con los cables eléctricos.
El propietario puede decidir vender la vivienda mientras usted es inquilino, en cuyo caso se le pediría que la desalojara. Lo bueno de ser propietario es que no tienes que preocuparte por eso.
Por supuesto, puede aumentar el patrimonio neto de su vivienda. Pero tenga en cuenta que, dado que los intereses se añaden al préstamo desde el principio, es posible que no acumule capital tan rápido como pensaba.
Comprar una casa: la mentalidad adecuada
Comprar una casa es una decisión importante que no debe tomarse precipitadamente. Deje a un lado por un momento la sugerencia de que «necesita comprar una casa» y evalúe su situación financiera y sus objetivos vitales para decidir si la compra de una vivienda es la mejor opción para usted.
Debe determinar si la compra de una vivienda será un gasto o una inversión, además de decidir si obtener una hipoteca es el movimiento financiero más sensato para su familia.
Puede abordar el proceso de compra de una vivienda con la actitud y las expectativas adecuadas una vez que haya averiguado esto.
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